【摘要】城市化必须先解决高房价及其形成的房地产泡沫可能性破裂带来的经济震荡，以绝城市化进程中的后顾之忧。笔者提出用成本利润法制定和控制房价的思路，解决房价过高及其泡沫危害问题，实现国民经济软着陆，以供商榷。本文阐述了丰字型的线型城市对于“摊饼”城型在平衡和控制房价上的巨大优势，按丰字型的线型城市模式推进的城市化能够彻底解决房价高及其泡沫危害系列问题，保障城市化的顺利进行。

   【关键词】线型城市  解困  房价  

    这十几年，螺旋高攀的房价让民生困苦不堪忍受。人们认为，房价总有一天会高到极限，然后猛跌，然后出现房地产泡沫破裂，然后金融危机，然后经济震荡，然后让中国和世界来迎来更大的困苦不堪忍受。这个问题实际上已经成为中国的焦虑。其实问题也许不像我们想象的那么严重，解决的路径是有的，只是苦于共识者寡。
    
    今年3月，我在广东东莞考察，遇见一位乡籍是江西的农民工，他在广东打工十几年了。我问他，国家要给你们解决了城市户籍问题，让你们进城成为真正的市民，这应该是你们久盼的愿望吧？他说，把家搬到城市怕生活不了。我问为什么？他说，孩子养不起，房子买不起（孩子养不起的事，咱搁置一下，另有探讨，咱先说房价的事）。这使我猛然想到，房价太高，是阻碍以人为本的城市化的关键因素，是我们必须研究明白并努力加以解决的问题，否则近平和克强倡导的中国的城市化面临的将是暗无天日。

    城市化不解决房价过高问题，会将城市化搁浅于潮流。房价高隐藏的房地产巨大泡沫，一旦破裂，引发金融危机和经济震荡，中国和世界将发生比美国2008年更厉害的“海啸”，倘若如此，还搞什么城市化？我们研究的丰字型的线型城市不管是多么好的妙药灵丹，应对这样的局面，都将无济于事。我所以要写这篇文章，正是源于此意。

    要搞城市化，我们必须要先解决房价过高和其泡沫破裂潜伏的危险问题，以绝后顾之忧。

    丰字型的线型城市及其城市化对于解决房地产价格过高的问题，确实有它独到的优势，但是必须要有大环境和大政策配合，特别是在丰字型的线型城市还没有启动的当下，政策更是一个解决房价问题的决定性因素。因为我们必须迫在眉睫地先解决房地产泡沫问题，以创造一个稳定的城市化环境，然后再进入丰字型的线型城市及其城市化，才能以求长治久安地解决房价过高的问题。
    
    现在全国的房地产市场行情下行，被房地产绑架的政府和银行似乎又出现救市的风吹草动，我劝说，别盲动了，在研究研究吧。要避免房地产泡沫的破裂及其带来的经济危机，其实也可能不是太难的事。过去我们所有解决这个问题的路径都不对，犯了方向性的错误。我在年初发表的《用成本利润核算法制定和控制房价实现国民经济软着陆》一文，是专门研究解决这个问题的文章，现在让我们把《用成本利润核算法制定和控制房价实现国民经济软着陆》一文全文转载下来，再进一步探讨。

    一、用成本利润核算法制定和控制房价实现国民经济软着陆。
   
   【摘要】因房地产巨大的泡沫可能性破灭等因素，使我国面临巨大的金融危机风险。政府应通过成本利润核算法直接制定和控制房价，而不再使用“限购”等手段作用于市场迂回影响房价的失败战术，从而引导房地产市场良性回归，缓释房地产泡沫，实现国民经济安全平稳软着陆。

   【关键词】成本利润法 控制房价 软着陆

    房地产巨大泡沫可能性的破灭以及改变投资拉动的经济转型使钢铁、水泥、电力等诸多产业产能过剩的调整逐渐显现出扩大的银行信贷信用危机，加上各级政府主权债务的飙升，使我国面临着巨大的金融危机风险，如果控制不好局面，步美国2008年金融风暴的后尘的可能性也不是不存在。怎么办？“休克疗法”的硬着陆不可取，软着陆的路子又在哪里？本文提出用成本利润核算法制定和控制房价实现国民经济安全平稳软着陆的思路，同各派相与析。
    
    几年来，我国调控房价的连连举措，奏效力微弱，甚至无效果。究其原因，是政策这只“有形的手”拨不动市场那只“无形的手”。如：经济保障房的政策“四两”拨不动市场这个“千斤”；金融信贷的政策抑扬最终还是跟着房地产市场推波助澜；房地产限购又是一把“双刃剑”，限制了房地产投资的同时也限制了房地产有效消费需求增长，这在一定程度上扭曲了市场而得不到市场的良性回归；欲开征的房产税，也不可能产生“一税”则万事大吉的效果，搞不好还会水涨船高，甚至会影响城市化有效推进，出现到农村居住的逆城市化现象，还要影响城市化中人口合理流动对住房的多重需求。那么控制房价，施计可求否？
    
    其实，我们以往调控房价的失败是犯了一个方向性的错误，那就是我们只注目和注重政策施手于市场，忘记了市场过大的自由活动空间使我们的政策难能扑捉到有效约束点，折腾来折腾去，市场还是市场，房价该涨还涨。市场是无形的，没有把柄，施力支点在哪？日本的房地产泡沫破灭了，美国的房地产泡沫也破灭了，他们都抓不住市场的把柄，我们似乎也一样，中国的房地产泡沫控不好破灭是迟早的事。

    总结过去，兴利除弊，政府要有效控制房价，必须转移房地产调控政策力的作用点，把调控房价力的作用点由注目市场直接转移到房价上来，由“限购”等手段作用于市场迂回影响房价的战术变为直接攻取房价目标，这是成本利润核算控制法的本质和关键。
 
    吃穿住行是深刻的四大国计民生，住可以排在第二位，我们应像控制粮食价格一样控制房价。我国是13亿人口大国，要人人有饭吃，人人有房住，然而，过高的房价等于剥夺了低收入群体的住房权利，这绝不是特色社会主义宗旨的表现，作为重大民生的住房也不应该像普通商品一样完全置于市场之中，任由房地产开发商囤积居奇，用无形的手大把大把捞金。一个又好又有效的方法是，政府要用成本加利润的方法制定和控制房价，定价后再将房产置入市场流通，并在政策规范基础上监督运行，这样就能够避免房产的价格过度地背离价值而产生泡沫，从而使房产价格理性回归。这就是我们的房产价格成本利润核算控制法的理论基础。

    简单归纳房价的要素，不外三个方面，即房地产的建设成本（含合理的土地价格）、税费成本、给房地产开发商必要的利润空间。这是房产价格成本利润核算控制法三要素。用成本利润核算确定的房价，底线不伤害房地产开发商，因为给他预留了理性的利润空间，让开发商不破产，使其经营回归到平均利润状态，这使银行风险也不会太大。成本利润价格的后期，房地产开发企业会从房地产泡沫的躁动中趋于市场平稳；市民购房也由于房价接近了购买力而回归市场常态；银行在无泡沫的商业环境中信贷是安全的；之前的银行在泡沫商业环境中形成的房地产风险信贷，但扣除首付和已经还贷折掉的风险，余下的风险压力就不会太大了。如此这般，还不是软着陆吗？

    建议国家统一制定政策，拿出用成本利润核算法制定和控制房产价格的“意见”，责成有关部门负责，尽快早日实施。各地对房地产价格按上述三个要素预先核算审定，并经过广泛社会听证，让房价体现民主权利，最后经过权力部门批准后组织实施。价格预算中最敏感和最难的是对留给房地产商的利润空间的把握，其中既要消除房价泡沫暴利空间，又要给房地产商留下积极从业的利润动力源。在对价格预算保留必要的因不确定因素而上下浮动参数的基础上，各地对房地产商进行项目招投标。这就是成本利润核算控制法科学调控房价的主要内容。
    
    对房地产价格实施成本利润核算控制法，其好处不仅是简单易行，其调控的宏观和微观效果也是非常明显的。

    1.确定在理性的成本与利润中的预算调控房价，彻底消除了市场自由房价的泡沫暴利空间，这会使二手投资囤房炒房不再，这就能够使房地产市场良性回归到人们刚性消费需求上来。

    2.因房地产商暴利不再，使资金不会再出现向房地产业过度偏转投入的问题，使资金流平衡平稳地在各资金市场中有效流动，这样，就能够有效地促进国民经济各产业有序平衡发展。

    3.由于房价在合乎理性的成本与利润中趋稳，房地产市场不仅不会再产生新的高房价泡沫，而且还会使历史疯狂积累的泡沫在房价稳定的调控中不知不觉地逐步缓释出来，产生高房价向下软着陆而不产生金融危机和经济震荡的良好效果。

    4.在按成本利润核算控制法操作的预算价格项目招投标过程中，可以根据存量房源和预测的市场需求，科学合理的对房地产规模进行有效宏观控制投放，这就可以降低空房率，减少房地产资源的低效浪费。

    5.在预算价格调控作用下，二手房几乎完全失去了厚利空间，这就使投资购房的市场行为大大减少，消费刚性购房大大增加。这样，现行的限购政策就完全失去了存在的意义，我们就可以放开限购，启动房地产市场，良性回归房地产经济。房地产经济的良性回归，会使钢铁、水泥、电力等过剩产能逐步启动，同时还可逐步提升银行信贷归还信誉，降低银行风险。

    6.房地产核算调控价格在统一的“三个要素”构成原则的指导下制定，因此有一定的相对准确性和稳定性，但也要有一定的灵活性。如：城市不同，成本利润核算会有差异，各地房地产价位也会有所不同；同一城市因地理位址不同，如距城市中心远近、交通方便程度、靠近河流和公园等公共公益环境差别等因素，也会形成价位不同。根据不同的情况制定灵活的低中高价位，可以满足不同层次购房需求。那些由于城市公共公益条件不同带来的房地产地位优势提升的房价收入当属于国家公益转让收入，可作为各地政府收入专项用于城市公益建设和城市维护，但这些收入也要进行公益成本评估，在评估成本的基础上适当收取，不能因此过高提升房价。

    房地产是极特殊的消费品，其特点：一是使用时间长，一次性购买，一般可消费使用70—100年，爷爷置房，孙子可享用；二是数量有限，中国有四亿套住房周转使用足矣；三是价值含量高；四是密切涉及国计民生。我国不是自由资本主义，一切商品来去都必须在完全的市场中找途径，我国是特色社会主义，对房地产这样的特殊商品，国家给予必要的价格宏观调控并体现民主权利，是极有益于国计民生的。其实，国家能够大量投资搞经济适用房建设，为什么就不能搞一条政策出来控制房价呢？其实，搞经济适用房也是用政策对房地产市场经济的干预，用成本利润核算法制定和控制房价也是用政策对房地产市场经济的干预，但其作用结果就不一样了，前者解决的是局部民生问题，后者是解决全部民生问题。我们在政策上一旦抉择了后者，国家就完全可以撤销经济适用房政策，不再大量为此投资，因为成本利润控制法确定的房价是合理的趋于民生价位的价格，是接近经济适用房的价格，这样，国家可以节约一大笔投资，用于城市化基础设施建设。国家一样施手政策，与其大量拿钱搞经济适用房建设，还不如直接控制房价，其目的都是为了把房价降下来，惠及民生，且还可以实现了国民经济的软着陆。

    二、丰字型线型城市及其城市化是怎样调控过高和平衡房价的？
    
    城市化拉动着房地产的走势，在城市化的整个过程中，房地产是一个从始至终伴随的产业，且跟随房地产的相关产业还有一大片。任何国家不论任何模式的城市化都必须充分重视房地产产业，因为没有房地产产业就没有崛起的城市，也就谈不上城市化了。关键的是，这二十多年，房地产的兴盛，引起房价过高且居高不下的一系列社会及经济问题，不但使国家产业结构宏观调整难度加大，还使超越购买力的百姓民怨沸腾。这一切告诉我们，城市化的房价必须控制在平衡的需求与可能之间，使其良性推助城市化。丰字型的线型城市借助城型的变术，恰恰给房地产的价格的地区平衡及同城的价位统一创造了难以想象的条件和环境。
    
    用成本利润法核算和控制的房价趋于成本水平，贴近民需购买力，挤出了泡沫利益分配格局，使房地产价格回落到理性，但是，在不同城市和同城的不同环境中，价位差异还是很大，存在成本利润在地区间的差异形成的地区间房价的差异，同城的中心位置和边缘的差异及邻水、临园、临路、临公交地铁和不临的差异，都会体现在房价的差异上。丰字型的线型城市会将这些差异统统缩小或抹掉。
    
    中国的城市分一线、二线、三线、四线城市，若再细分，小城镇就算五线城市了。房价在这五等城市中会同步划出由高到低的五个层次来。这是为什么？ 因为城市有大小，城市相对越大，其城市基础要素的配置越强势，市场经济资源分配越优势，文化的领潮，社会及公共服务的领先，高层权力近水楼台的优先惠顾，使城市越大其吸引力也就越大，正是大城市这种强大的优势所形成的强大的吸引力，使城市形成了一线二线甚至是三线四线五线效应，使城市在发展不平衡中引发富裕与相对贫穷中的扭曲，也就是大城市越来越大和越来越发达，中小城市相对缓慢萎缩。城市大了，汇集的资源与财富多了，条件和环境也会相应建设的更好一些，公共福利资源分配也会越来越多，这样其吸引力就会越来越大，投资，就业、居住等等需求就会蜂拥而来。投资来了，就业来了，人才来了，房地产需求就来了，房价也就涨起来。这种现象随着城市的大小变化呈现递减趋势，使房价形成了地域差。北京的高房价已超过100000万元/平米，内蒙古乌海市房价5000元/平米。一个是一线城市，一个是四线城市，不可同日而语。

    多横的丰字型的线型城市既不是大城市，也不是中等城市，也不是小城市，是宽度有限而长度不限的长长的丰字型的线型城市或其织网，由于其宽度有限，使它具有中小城市便于协调统管的优势；长度不限，使它具有大城市聚拢资源规模宏观的优势。在这样的城市中，所有的城市基础设施配置几乎是一样的；文化、教育、卫生等等城市资源配置也几乎是一样的。丰字型的线型城市城市要素的均衡性，使在丰字型的线型城市之内其房价也必然呈现均衡性。但也不排除广袤中国在不同的城市线段由于气候和山水不能改变的自然环境的不同等因素的存在，形成房价差异，但不会太大。
    
    不论是摊大饼还是摊小饼，凡是“摊饼”类的城市都有一个城市中心，城市中心的房价就比非中心的房价要高，而丰字型的线型城市是不存在摊大饼城型意 义上的城市中心。丰字型的线型城市最大特点是线型，线型是没有中心点的，但有中心线，线型城市的成立，就是因为有了中心线的确定，具体说，就是主线集成通道和副线集成通道，正是围绕着纵横的主副线集成通道这两条中心线才建成了纵横的主副线城区，成为丰字型的线型城市。主副城区的宽度都是有限的，在标准模型图中仅确定为3公里，也就是城区距离中心线距离都很近，形不成中心线对房地产价格明显的区位影响。

    在摊饼的城型中，影响城市房价的因素是很多的，如临园、临水、临路（地铁）、临商、甚至临医院学校等，都会影响到房价，开发商用不同的地位优势，满足人们不同的追求，提高房价。关键的是，开发商之所以能够用这些有形和无形的环境来赚取房地产提价的额外利润，主要是这些环境资源分布不均，如一个城市的公园总是有限的，受益的总是公园四周的住户，那么公园四周的房价就要高一些，北京朝阳区公园的临园房价能超过10万元，可算是有效例证。丰字型的线型城市规划的科学性，就在于城市的建筑和各种功能设施都与主副集成通道平行着线型排列。如社区平行于主副集成通道是线型排列的；公园贴着主副集成通道间隔城区是线型排列的；城市人工水系也是平行集成通道线型排列的；电讯网路也是平行集成通道线型排列的，等等。也就是说，城区内扣除建筑前后排距离位差不计，几乎到公园、到路边公交站、到水边等距离都是几近相等的。这种城市资源分布的均衡性，使房地产不会因此产生价位差。在丰字型的线型城市中，商业、学校、医院、服务、娱乐等规划布点基本均衡，也同样不会影响到房地产区位价格。

    综上，丰字型的线型城市由于没有大中小城市的区分；由于各种城市要素沿集成通道线型排列和均衡布点，使房地产价格在整个丰字型的线型城市体系中产生均衡效应。在此基础上再严格执行成本利润核算的价格政策，中国的城市化在房地产的价格上就不会再出现价格过高的问题，更不会产生房地产泡沫及其破裂震荡的危害，这对城市化的顺利进行。  （作者：辛宇  内蒙古乌海市交通运输局）

    稿件来源：领导决策参考网